Cómo registrar una vivienda vacacional en Canarias: requisitos y trámites que debes conocer
Cuando alguien se plantea poner su casa en alquiler vacacional, la conversación casi siempre empieza por la misma pregunta: ¿qué papeles necesito? Y casi siempre toca dar un paso atrás antes de responderla. Desde el 13 de diciembre de 2025, con la Ley 6/2025 de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas ya en vigor, lo primero no es qué papeles hacen falta, sino algo más básico: si esa vivienda, en esa calle y en ese municipio, puede dedicarse al uso turístico.
Esa diferencia de orden lo cambia todo. Quien lo entiende desde el principio se ahorra disgustos. Quien empieza por amueblar y fotografiar la casa a veces descubre tarde que el trámite que daba por hecho no era posible.
Esta guía explica, en términos prácticos, qué cuenta como vivienda vacacional, qué normativa la regula, qué requisitos y documentación suelen aparecer y cómo funciona el inicio de actividad. No sustituye al texto oficial ni a un análisis de tu caso: la idea es que llegues a la administración (o a quien te asesore) sabiendo qué mirar.
Qué se considera una vivienda vacacional en Canarias
Hablamos de una vivienda completa, amueblada y lista para usar, que se cede por temporadas cortas a cambio de un precio y que se anuncia por canales turísticos: plataformas de reservas, webs especializadas, agencias. Esa mezcla (casa entera, finalidad turística y comercialización) es la que define la figura.
Conviene no confundirla con el alquiler de temporada, que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos y responde a una necesidad concreta del inquilino: unos meses por trabajo, un curso, un tratamiento médico. Tampoco es un apartamento turístico ni un establecimiento extrahotelero, que tienen reglas propias. La distinción parece de matiz, pero no lo es: cada figura arrastra obligaciones y una fiscalidad distintas, y mezclarlas es una de las cosas que más problemas acaba dando.
En la práctica, si la intención es anunciar la casa para estancias cortas de turistas, lo que se plantea es una vivienda vacacional. Y eso activa todo el marco que viene a continuación.
Qué normativa afecta actualmente a las viviendas vacacionales
El marco es autonómico, estatal y europeo a la vez, y está moviéndose, así que conviene mirarlo con la fecha en la mano.
La pieza central es la Ley 6/2025, de 10 de diciembre, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, publicada en el Boletín Oficial de Canarias el 12 de diciembre de 2025 y vigente desde el día siguiente. Puedes consultarla en el BOE y en el portal de viviendas vacacionales del Gobierno de Canarias. Vino a sustituir el modelo anterior, bastante más permisivo, que se apoyaba en el Decreto 113/2015; ese reglamento pasa ahora a un papel supletorio.
A su alrededor conviven otras normas que tarde o temprano aparecen: la Ley 7/1995 de Ordenación del Turismo de Canarias, que sostiene el marco general y el régimen de sanciones; la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, que permite a las comunidades de vecinos limitar o prohibir el uso turístico en el edificio; y el Reglamento europeo 2024/1028 sobre datos de alquileres de corta duración, que influye en cómo se intercambia información con las plataformas.
Ese último bloque es un buen ejemplo de lo deprisa que envejece la información en este terreno. Hasta mayo de 2026, obtener un número de registro único de ámbito estatal a través del Registro de la Propiedad fue obligatorio para poder anunciar: las propias plataformas vacacionales llegaban a retirar los anuncios que no lo incluían. El Tribunal Supremo anuló ese procedimiento por invadir competencias autonómicas, de modo que el identificador que de verdad importa para anunciar en Canarias es el del registro turístico autonómico. Y la propia Ley 6/2025 tiene cambios en tramitación en el Parlamento. Trabajar con la versión de este año, y no con la del anterior, es media batalla.
Qué requisitos suelen exigirse antes de iniciar la actividad
Antes de pensar en formularios hay un terreno que conviene pisar con cuidado, porque condiciona todo lo demás.
Lo primero, y lo más decisivo, es la compatibilidad urbanística. La vivienda tiene que estar en una zona donde el planeamiento del municipio admita expresamente el uso turístico. Que el suelo sea residencial ya no basta por sí solo, y hay municipios en los que las altas nuevas están a la espera de que el ayuntamiento adapte su planificación. A esto se suma una antigüedad mínima de la vivienda, con un umbral más bajo en El Hierro, La Gomera, La Palma y los municipios de reto demográfico. Es habitual que esto pille por sorpresa: gente convencida de que su casa, por estar impecable y ser suya, puede alquilarse, y que al pedir la cédula urbanística se encuentra con que su calle no lo permite.
Después está la comunidad de propietarios. Si la vivienda forma parte de un edificio, los estatutos o un acuerdo de la junta pueden prohibir o condicionar el uso vacacional, y conviene comprobarlo antes de invertir nada. Es otro punto que aparece una y otra vez: todo en orden por el lado urbanístico, y la traba surge donde menos se esperaba.
Y luego, el estado de la vivienda. Debe estar en condiciones de uso (cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación según el caso) y cumplir con seguridad, accesibilidad básica e información al huésped. El detalle fino de equipamiento, señalización y medidas concretas se fija por vía reglamentaria, así que es justo el tipo de exigencia que conviene consultar actualizada en lugar de fiarse de una lista de hace dos años.
Qué documentación suele solicitar la administración
El contenido exacto depende del modelo oficial vigente en cada momento, pero la lógica de fondo se mantiene: la administración quiere identificar bien la vivienda, saber quién la explota y comprobar que se cumple la normativa.
Eso suele traducirse en datos del inmueble (referencia catastral, identificación registral si consta, capacidad de alojamiento), identificación del propietario y del explotador cuando son distintos, y una serie de manifestaciones sobre el cumplimiento urbanístico, comunitario y técnico. En muchos casos acompaña documentación elaborada por un profesional: memoria, planos, fotografías, geolocalización.
Más que aprenderse la lista, ayuda entender el mecanismo. No estamos ante una licencia que la administración concede tras revisarlo todo. Es una declaración en la que el propietario afirma que cumple y se compromete a seguir cumpliendo, y la comprobación llega después. Por eso lo que se aporta tiene que ser veraz y ajustarse a la vivienda real: una memoria genérica descargada de internet, que no se corresponde con la casa, es una inexactitud que puede dejar la declaración sin efecto.
Cómo funciona el procedimiento de inicio de actividad
El régimen vigente no es de licencia previa, sino de declaración responsable. Se presenta de forma telemática ante el cabildo insular, que inscribe la vivienda de oficio en el Registro General Turístico de Canarias y le asigna un número de registro. Esa inscripción se comunica al ayuntamiento (lo que activa el cambio de uso urbanístico) y se traslada también al Registro de la Propiedad.
A partir de ahí hay tres cosas que conviene tener grabadas. El número de registro es obligatorio en cualquier anuncio, esté donde esté publicado; anunciar sin él está tipificado como infracción. La habilitación caduca: cinco años con carácter general, diez en El Hierro, La Gomera, La Palma y municipios de reto demográfico, y para seguir después hay que volver a declarar y acreditar que se mantienen los requisitos. Y el acuse de la declaración no blinda nada: cabildo y ayuntamiento conservan sus potestades de inspección y sanción.
Hay además un trámite que genera bastante confusión y que se queda fuera del radar de muchos propietarios: el de actividad clasificada ante el ayuntamiento, ligado a la normativa de actividades. Es uno de los puntos más discutidos de la ley y está sujeto a ajustes, de modo que merece una consulta concreta según el municipio.
Errores que se repiten una y otra vez
Hay tropiezos que aparecen con tanta regularidad que casi se podrían anticipar.
El más caro es dar por hecho que cualquier vivienda puede explotarse. Sin compatibilidad urbanística no hay actividad legal posible, por buena que sea la casa o por mucha demanda que tenga la zona. Muy cerca está el no revisar las limitaciones del municipio, que va a su propio ritmo a la hora de decidir dónde permite el uso turístico. Y el olvidarse de la comunidad de vecinos, capaz de echar abajo el proyecto aunque lo urbanístico esté impecable.
Otro patrón muy extendido es confiar en información caducada. El caso del registro estatal anulado en 2026 lo resume bien: quien se guió por un tutorial del año anterior pudo invertir tiempo y dinero en un trámite que dejó de tener sentido. Se ve también a quien confunde el alquiler de temporada con el vacacional, lo anuncia en plataformas y termina recalificado como vivienda turística, con la sanción que eso conlleva. Y no es raro encontrarse con quien presenta la declaración turística convencido de haber terminado, sin contar con la actividad clasificada que después le reclama el ayuntamiento.
A esa lista se suma un descuido silencioso: el de quien viene del régimen antiguo, con habilitación indefinida, y no asume que ahora todo tiene fecha de caducidad. Cuando quiere darse cuenta, el plazo para renovar se le ha echado encima.
Cuándo conviene contar con asesoramiento
No toda vivienda necesita lo mismo. Un caso sencillo (unifamiliar, zona claramente habilitada, sin comunidad de por medio) se puede llevar con la información oficial y algo de paciencia. La cosa se complica cuando entran dudas urbanísticas, una comunidad con su propia opinión, un complejo turístico, una isla con fuerte presión sobre la vivienda, o una normativa que se mueve mientras tramitas.
Ahí es donde tener al lado a quien trabaja con esto cada día deja de ser un gasto y se convierte en una forma de no pagar errores caros.
Preguntas frecuentes
¿Necesito una licencia o basta con una declaración responsable? El régimen vigente en Canarias es de declaración responsable, no de licencia previa. Se presenta ante el cabildo insular y permite iniciar la actividad, sin perjuicio de las comprobaciones posteriores de la administración.
¿Puedo alquilar como vacacional cualquier vivienda en Canarias? No. Lo primero es que el planeamiento del municipio admita el uso turístico en esa zona. La calificación residencial por sí sola no habilita, y en algunos municipios las altas nuevas pueden estar a la espera de la adaptación urbanística.
¿Cuánto dura el registro? Cinco años con carácter general, y diez en El Hierro, La Gomera, La Palma y en los municipios de reto demográfico. Para continuar después hay que volver a declarar la actividad.
¿Tengo que incluir el número de registro en los anuncios? Sí. Debe figurar en cualquier publicación o anuncio de la vivienda. Anunciarla sin él está tipificado como infracción.
¿La comunidad de vecinos puede impedirme el alquiler vacacional? Puede. Los estatutos o un acuerdo de la junta pueden prohibir o condicionar el uso turístico, así que conviene revisar la situación de la comunidad antes de empezar.
¿Sigue existiendo el número de registro único estatal? El procedimiento de registro único estatal fue anulado por el Tribunal Supremo en mayo de 2026. Para anunciar en Canarias, el identificador que cuenta es el del Registro General Turístico autonómico. Buen recordatorio de lo rápido que cambia este marco.
¿Estás dándole vueltas a poner tu vivienda en alquiler vacacional y no sabes por dónde empezar? Cuéntanos tu situación y revisamos contigo el estado de tu vivienda antes de dar ningún paso. Hablemos.
Escrito por Laura Moreno y Eleazar Ortiz, cofundadores de Aloha-t en Canarias, gestores de viviendas vacacionales en Canarias.
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Fuentes externas recomendadas
- Ley 6/2025 en el BOE: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2025-26358
- Viviendas vacacionales (Gobierno de Canarias): https://www.gobiernodecanarias.org/turismo/dir_gral_ordenacion_promocion/viviendas_vacacionales/
- Cabildo insular correspondiente (sede electrónica de turismo de cada isla)
Nota de actualización: contenido conforme al marco vigente a junio de 2026. La Ley 6/2025 tiene modificaciones en tramitación parlamentaria; conviene revisar la versión oficial antes de iniciar cualquier trámite.